TODO LO QUE TIENES QUE SABER SOBRE LOS GASTOS DE HIPOTECA

Gastos hipotecarios
  1. Introducción y jurisprudencia

Desde la reciente Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), se pueden llegar a reclamar los gastos hipotecarios de manera prácticamente indefinida. 

Para ello, es importante conocer el recorrido legislativo y jurisprudencial que se han dado a colación con los gastos hipotecarios. 

Así, el Tribunal Supremo en su conocida Sentencia 705/2015 de 23 de diciembre, consideraba abusiva y nula aquella cláusula que imponía de manera total y genérica de todos los gastos al consumidor, cuando algunos no les vienen legalmente impuestos, y el consecuente desequilibrio importante que se produce en la posición del consumidor, en contradicción, además, con las exigencias de la buena fe contractual; un desequilibrio relevante que el consumidor no hubiera razonablemente aceptado de haberse negociado la cláusula.

 Del mismo modo,  el art. 89 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de Noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, ya prohibía el desequilibrio entre las partes, toda vez que el indicado precepto determina que tendrán la condición de cláusulas abusivas, entre otras, aquellas que:

  • Transmitan al consumidor o usuario las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables.
  • Impongan al consumidor los gastos de documentación y tramitación que por Ley correspondan a la entidad prestamista, tales como: Los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan a la entidad prestamista. El pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el prestamista.

       Por consiguiente, la consecuencia inmediata de tal abusividad no es otra que la nulidad de la cláusula mencionada y transcrita, y por tanto, la restitución de los gastos abonados por el consumidor y que tendrían que haber sido pagados por la entidad prestamista.  

Asimismo, la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea del 16 de julio de 2020, se pronunció en cuanto al reparto de gastos en los préstamos hipotecarios, considerando que la totalidad de los gastos de notario, registro, tasación y gestoría deben ser asumidos por el banco y no soportados por el cliente.

Finalmente, destacar que la recientísima Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, Sala Novena, de 25 de enero de 2024, ha considerado en su apartado 49 que la acción de prescripción comienza a contar a partir de que el consumidor tiene conocimiento de la abusividad de la cláusula y no antes, por lo que no cabe hacer alegación alguna acerca de la eventual prescripción de la acción:

“Pues bien, en este caso, de la documentación que obra en poder del Tribunal de Justicia se infiere que la interpretación jurisprudencial de las normas procesales nacionales aplicables en los litigios principales, con independencia de la circunstancia de que establezcan que el plazo de prescripción, de diez años, de la acción que puede ejercitar el consumidor para obtener la restitución de las cantidades pagadas indebidamente en concepto de gastos relativos a contratos de préstamo hipotecario no puede iniciarse antes de que el consumidor tenga conocimiento de los hechos determinantes del carácter abusivo de la cláusula contractual con arreglo a la cual se efectuaron esos pagos, no exige que el consumidor conozca no solo tales hechos, sino también su valoración jurídica, que implica que el referido consumidor conozca también los derechos que le confiere la Directiva 93/13”.

A lo cual recalca el apartado 50 lo que sigue:

“Sin embargo, para que las normas por las que se rige un plazo de prescripción sean conformes con el principio de efectividad, no basta con que establezcan que el consumidor debe conocer los hechos determinantes del carácter abusivo de una cláusula contractual, sin tener en cuenta, por un lado, si conoce los derechos que le confiere la Directiva 93/13 ni, por otro lado, si tiene tiempo suficiente para preparar e interponer efectivamente un recurso con el fin de invocar esos derechos”.

Es por eso que puede afirmarse que los gastos derivados de la hipoteca son prácticamente imprescriptibles.

  1. ¿Qué gastos puedo reclamar?

Puedes reclamar los gastos generados por tu préstamo hipotecario que se refieran a:

  • Notaría
  • Gestoría
  • Tasación
  • Registro de la Propiedad
  1. ¿Qué necesito para reclamar los gastos?

Necesitas la escritura del préstamo hipotecario (importante que no sea la de la compraventa) y las facturas referidas a los gastos de Notaría, Gestoría, Tasación y Registro de la Propiedad.

  1. ¿Puedo reclamar todos los gastos?

En el caso de los gastos referentes a Notaría, únicamente puedes reclamar el 50%, sin embargo, del resto, esto es, gestoría, tasación y registro, puedes reclamar el 100%.

  1. ¿Si he modificado mi escritura y tengo una novación de préstamo hipotecario puedo reclamar?

Los gastos generados por la modificación de la escritura no pueden reclamarse, pero los que sean referidos a la escritura original sí.

  1. Mi escritura es del año 2000…¿puedo reclamar?

Si, y no hay un plazo definido para reclamarlos, el plazo de 5 años que ha fijado el TJUE lo ha hecho teniendo en cuenta el momento en que el consumidor tiene conocimiento de la abusividad de la cláusula, por lo que en la práctica resulta ser un plazo indefinido. Así, puedes leer la recientísima Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, Sala Novena, de 25 de enero de 2024, que señalaba en la introducción, y que te enlazo a continuación:

                                                              

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